Moment powstania roszczenia pośrednika w obrocie nieruchomościami o zapłatę wynagrodzenia zastrzeżonego w umowie pośrednictwa.

Istotnym zagadnieniem prawnym budzącym poważne wątpliwości zarówno w doktrynie jak i judykaturze, jest kwestia momentu powstania roszczenia pośrednika w obrocie nieruchomościami o wypłatę wynagrodzenia (prowizji).

Skromna  regulacja  prawna tej kwestii i stosunkowo  niewielki dorobek orzecznictwa nie  sprzyja  stabilizacji  stosunków pomiędzy pośrednikiem a jego klientem. Dodatkowo istnieje niebezpieczeństwo, że oddolnie tworzone i stosowane przez biura pośrednictwa wzorce umów mogą w znacznym stopniu wypaczyć prawdziwą istotę tego stosunku prawnego.

Problem momentu, w którym pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia, nie został ostatecznie rozstrzygnięty ani w judykaturze ani w doktrynie.

Zgodnie z jednym z poglądów wyrażonych w judykaturze pośrednik nabywa prawo do wynagrodzenia tylko wtedy, gdy stworzone przez niego warunki doprowadzą zainteresowanych do zawarcia głównej umowy (tak: wyrok Sądu Najwyższego z dnia 23 listopada 2004 r., I CK 270/04, LEX nr 339711). Jak dalej zauważa Sąd Najwyższy w przedmiotowym orzeczeniu, całe ryzyko gospodarcze spoczywa na pośredniku, który z reguły nie ma prawa do zwrotu poniesionych wydatków w razie nie dojścia transakcji do skutku.

Według Sądu Najwyższego w składzie, który wydał przedmiotowe orzeczenie zawarcie umowy przez zamawiającego z osobą trzecią (głównej umowy) ma decydujące znaczenie dla powstania prawa pośrednika do wynagrodzenia. Dodatkowym warunkiem nabycia przez pośrednika prawa do wynagrodzenia jest, zdaniem Sądu Najwyższego Izby Cywilnej w składzie orzekającym w sprawie I CK 270/04, przyczynienie się pośrednika, tj. gdy stworzone (przez niego) warunki, doprowadzą do zawarcia umowy głównej. Tym samym Sąd Najwyższy we skazanym rozstrzygnięciu wskazał na konieczność spełnienia nie jednej, lecz dwóch przesłanek od których zależy prawo pośrednika do wynagrodzenia.

Podobne stanowisko zajął Sąd Apelacyjny w Warszawie w wyroku z 6 listopada 2008 roku wydanym w sprawie VI ACa 993/08 (niepubl.) w którym uzasadniając, iż umowa pośrednictwa jest umową wzajemną w rozumieniu art. 487 § 2 k.c., uznał, że zamawiający jest zobowiązany do zapłaty wynagrodzenia pośrednikowi za konkretne efekty jego pracy, to jest za doprowadzenie do sprzedaży nieruchomości. Sąd powołał się na występujący w rozpatrywanej sprawie wzorzec umowy pośrednictwa określający termin wymagalności wynagrodzenia jako dzień zawarcia umowy przedwstępnej i zawarcie finalnej umowy sprzedaży.

W judykaturze reprezentowane jest również stanowisko odmienne.

Wykonanie umowy pośrednictwa, jak stwierdził Sąd Okręgowy w Bydgoszczy w wyroku z 8 kwietnia 2003 r. (IX DC 927/02, niepubl.), dotyczącym pośrednictwa w najmie lokalu mieszkalnego, nie polega na doprowadzeniu do zawarcia określonej umowy. Czynności pośrednika polegają na podjęciu działań zmierzających do zawarcia umowy, czyli polegających na wyszukiwaniu ofert, przedstawieniu ofert oraz nieruchomości zainteresowanym, skojarzeniu potencjalnych stron.

Prawo do wynagrodzenia pośrednika za wykonaną pracę wynika, zdaniem Sądu Okręgowego w Krakowie Wydział II Cywilny Odwoławczy (wyrok z 24 kwietnia 2008 r., II Ca 330/08, niepubl.) z charakteru usługi pośrednictwa w kształcie przewidzianym przez ustawę z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, która mówi jedynie o czynnościach zmierzających do zawarcia umów zbycia, bądź nabycia, nie uzależniając prawa do żądania prowizji od ostatecznego sfinalizowania transakcji.

Na problematyczność przedmiotowej kwestii wskazuje się w doktrynie. W doktrynie nie ma konsensusu co do sposobu jej rozwiązania (tak: S. Gurgul, M.R. Karpiński, Umowa pośrednictwa – glosa – I CK 270/04, Nieruchomości rok 2009 nr 2; K. Górska, Status prawny stron umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, Przegląd Prawa Handlowego rok 2003 nr 3 s. 46 i n., M. Romanowski, „Charakter prawny umowy o pośrednictwo”, MOP 1997/2, K. Antolak, „Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, cz. III – geneza, obecny charakter prawny, tendencje jej ewoluowania”, Nieruchomości C.H.Beck, 2006/5; por. A. Polanowski, „Rola i czynności pośrednika”, Nieruchomości. Rynek i prawo 2001, Nr 13/32, s. 23).

Jak stwierdza M. Romanowski wywołanie skutku prawnego stanowi bezpośredni cel aktywności pośrednika, od realizacji którego uzależnione jest nabycie przez niego roszczenia o zapłatę prowizji (M. Romanowski, „Charakter prawny umowy o pośrednictwo”, MOP 1997/2.).

Jak zauważa z kolei K. Antolak oraz A. Polanowski „obecnie wśród osób wykonujących zawodowo pośrednictwo w obrocie nieruchomościami ukształtował się pogląd, iż prowizja należna jest pośrednikowi wtedy, gdy jego działania zostaną uwieńczone powodzeniem” (K. Antolak, „Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, cz. III – geneza, obecny charakter prawny, tendencje jej ewoluowania”, Nieruchomości C.H.Beck, 2006/5; por. A. Polanowski, „Rola i czynności pośrednika”, Nieruchomości. Rynek i prawo 2001, Nr 13/32, s. 23).

K. Górska stwierdza, że prawo do prowizji pośrednik nabywa w sytuacji, gdy bezpośrednim efektem jego działań będzie zawarcie transakcji (por. K. Górska, Status prawny stron umowy o pośrednictwo w obrocie nieruchomościami, Przegląd Prawa Handlowego rok 2003 nr 3 s. 46 i n.)

W odmiennym poglądzie zakłada się, że istotą działań pośrednika jest skojarzenie kontrahentów. Wyraźnie na ten temat wypowiedział się A. Burzak, konstatując, iż bezpośrednim celem aktywności pośrednika nie jest wywołanie skutku prawnego polegającego na wprowadzeniu podmiotu zastępowanego w stosunek umowy z osobą trzecią. Pośrednik tworzy jedynie określone sytuację faktyczną, w której zamierzony cel, ale już z udziałem i tylko udziałem samego zainteresowanego, może zostać osiągnięty (por. A. Burzak, Umowa o pośrednictwo, cz. I i II, Przegląd Prawa Handlowego 1992/2 i 3).

Z kolei wśród osób wykonujących zawodowo pośrednictwo w obrocie nieruchomościami ukształtował się pogląd, iż wynagrodzenie jest należne pośrednikowi wtedy, gdy jego działania zostaną uwieńczone powodzeniem, czyli doprowadzą do zawarcia umowy transakcyjnej. (W. Karpiński, Umowa pośrednictwa w obrocie nieruchomościami jako umowa starannego działania w świetle poglądów doktryny i orzecznictwa sądowego, Nieruchomości rok 2010 nr 1).

W judykaturze wyrażono także zapatrywanie, że „do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami mają odpowiednie zastosowanie przepisy dotyczące umowy agencyjnej, a nie przepisy dotyczące umowy zlecenia” (por. wyrok Sądu Najwyższego - Izba Cywilna z dnia 20 grudnia 2005 r. V CK 295/2005 LexPolonica nr 395589). W związku z powyższym powstaje pytanie, w jaki sposób odpowiednio stosować przepisy art. 758 k.c. i n. do umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami, w tym w szczególności zapis art. 761 § 1 k.c. zgodnie z którym agent może żądać prowizji od umów zawartych w czasie trwania umowy agencyjnej, jeżeli do ich zawarcia doszło w wyniku jego działalności lub jeżeli zostały one zawarte z klientami pozyskanymi przez agenta poprzednio dla umów tego samego rodzaju.

Uznanie za właściwe i prawidłowe stanowiska, że roszczenie o wypłatę wynagrodzenia powstaje pomimo niezrealizowania celu umowy pośrednictwa jakim jest w zależności od jej przedmiotu np. sprzedaż nieruchomości mogłoby prowadzić do niebezpiecznych w praktyce skutków. Działający w złej wierze pośrednik mógłby „zmówić się” z potencjalnym nabywcą nieruchomości, że ten zawrze umowę przedwstępną, a następnie się z niej wycofa (bo np. tak naprawdę nie jest zainteresowany nabyciem przedmiotowej nieruchomości) w zamian za podzielenie się z nim uzyskaną przez pośrednika częścią prowizji wymagalnej już w dniu podpisania umowy przedwstępnej sprzedaży.